Installation électrique vétuste dans un logement loué : qui doit faire les travaux, et comment les imposer au locataire

02 Oct Installation électrique vétuste dans un logement loué : qui doit faire les travaux, et comment les imposer au locataire

Un tableau sans différentiel, des prises qui chauffent, des fils apparents dans la cuisine : dans un logement loué, une installation électrique dépassée n’est pas seulement un risque d’incendie, c’est un manquement du propriétaire à ses obligations légales. Et pourtant, beaucoup de bailleurs hésitent à engager les travaux par crainte de la réaction du locataire. La loi tranche clairement dans les deux sens : le propriétaire doit agir, et le locataire doit le laisser faire.

Ce que la loi exige du propriétaire

Le logement loué doit être décent. Le décret du 30 janvier 2002 impose notamment que les réseaux et branchements d’électricité soient conformes aux normes de sécurité et en bon état d’usage et de fonctionnement. Une installation qui ne protège pas contre les contacts directs, un tableau sans dispositif différentiel ou des conducteurs dénudés font sortir le logement de la décence, quel que soit l’âge de l’immeuble.

Le bailleur a aussi une obligation d’information. Lorsque l’installation intérieure a plus de quinze ans, un état de l’installation d’électricité doit figurer dans le dossier de diagnostic technique annexé au bail ; en location, il reste valable six ans. Ce document n’oblige pas à réaliser les travaux, mais il liste les anomalies, et un propriétaire qui les ignore en connaissance de cause s’expose davantage en cas de sinistre.

Enfin, pendant toute la durée du bail, le propriétaire doit faire toutes les réparations nécessaires autres que les réparations locatives. Remplacer un tableau, refaire un circuit, mettre à la terre une salle de bains relèvent de lui, jamais du locataire.

Si le propriétaire ne fait rien

Le locataire d’un logement non décent peut demander au bailleur sa mise en conformité. À défaut d’accord, il peut saisir le juge, qui détermine les travaux à réaliser et leur délai, et qui peut réduire le loyer tant qu’ils ne sont pas faits. Lorsque le locataire perçoit une aide au logement, la caisse d’allocations familiales peut par ailleurs en conserver le versement jusqu’à la mise en conformité, ce qui prive le bailleur d’une partie du loyer. Un propriétaire a donc tout intérêt à prendre les devants.

Ce que le locataire doit accepter

La contrepartie est nette. L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 oblige le locataire à permettre l’accès au logement pour la préparation et l’exécution des travaux nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des lieux, des travaux d’amélioration de la performance énergétique et des travaux qui permettent de remplir les obligations de décence. La mise aux normes d’une installation électrique entre pleinement dans ce cadre.

Trois règles encadrent le chantier. Avant le début des travaux, le locataire reçoit une notification indiquant leur nature et leurs modalités, remise en main propre ou envoyée par lettre recommandée avec avis de réception. Aucuns travaux ne peuvent avoir lieu les samedis, dimanches et jours fériés sans son accord exprès. Et si les travaux durent plus de vingt et un jours, le loyer est réduit en proportion du temps et de la surface dont le locataire a été privé, comme le prévoit le Code civil pour les réparations urgentes.

Quand le locataire refuse l’accès

Un refus d’accès pour des travaux de sécurité est un manquement du locataire. La réponse se construit par écrit : une mise en demeure rappelant la notification et le texte applicable, puis, en l’absence de réponse, une demande au juge d’ordonner l’accès, au besoin sous astreinte. Si le refus s’ajoute à d’autres manquements, loyers impayés ou dégradations, le propriétaire peut demander la résiliation du bail. Ces dossiers se gagnent sur les pièces, et beaucoup de bailleurs les confient à un avocat qui intervient pour les propriétaires dans les litiges avec leur locataire, pour que chaque acte soit daté, notifié et opposable.

Ce qu’il ne faut jamais faire : entrer en l’absence du locataire, même avec l’électricien, même pour sa sécurité. Le domicile reste protégé, et une entrée forcée transforme un dossier solide en poursuites contre le propriétaire.

Le calendrier raisonnable d’une mise aux normes

• Faire établir un état de l’installation par un diagnostiqueur, et un devis par un électricien, pour connaître l’étendue réelle des travaux.
• Notifier le locataire par lettre recommandée, avec les dates, la durée prévue, les pièces concernées et, si le chantier dépasse vingt et un jours, la réduction de loyer appliquée.
• Planifier les coupures avec le locataire, en semaine, et prévoir un point d’eau et une pièce utilisable chaque jour.
• Conserver les justificatifs : diagnostic, devis, factures, attestation de conformité. Ils prouvent la décence du logement et seront utiles au prochain état des lieux.

Une installation électrique remise aux normes protège les occupants, le bâtiment et le propriétaire lui-même. La loi lui donne le droit de la réaliser avec un locataire en place ; elle lui demande seulement de prévenir, de respecter le cadre annoncé et de compenser une gêne prolongée.